澳门新城A区经屋售价公布，低价背后有哪些居住和转售限制？

澳门新城A区首批适用“新经屋法”的经济房屋，终于公布售价。

8月3日刊登的第182/2026号行政长官批示显示，新城A区A1至A4及A12地段共5254个经屋单位，每平方英尺实用面积售价为2905.05至3142.70澳门元。具体价格会根据项目位置、户型、面积、朝向及单位在楼宇内的位置有所不同。

其中，一房一厅售价约100.86万至123.37万元；两房一厅约143.27万至193.33万元；三房一厅约174万至207.33万元。最低价单位位于A4东达大厦，最高价单位则位于A1东荣大厦。

这批单位来自2021年经屋申请，分布在东荣大厦、东强大厦、东民大厦、东达大厦及东业大厦。房屋局当年共收到11707份申请，其中9796份获接纳，但本批房源只有5254个，最终仍须按照评分及排名完成资格审查和选房。

百万元买到的不是普通商品房

一房单位最低约101万元，表面上颇具吸引力，但经屋不能按普通私人住宅的方式理解。

这批单位属于2020年修订《经济房屋法》后首次公开申请的项目。澳门政府将这套制度概括为“经屋永远姓经”：经屋用于解决居民自住需要，并不具备一般住宅的投资属性。

购买后，单位不能在私人市场自由出售，只能售回房屋局。按照房屋局此前公布的规则，售回价格原则上为原购入价，并须扣减恢复单位原状等相关费用。即使澳门楼价日后上涨，业主也不能像出售私人住宅一样取得市场升值收益。

因此，经屋售价较低，并不等于政府向申请人赠送了一项可以升值套现的资产。购房人获得的是长期居住保障，同时也接受了严格的转售限制。

“新经屋法”还把自住要求落实到具体居住时间。

申请人及申请时列入家团的成员，须长期在经屋单位居住。没有合理解释的情况下，如果相关人士自单位交付使用起，每年在单位内居住不足183日，房屋局可处以单位最初售价5%至15%的罚款；如在指定期限内仍不纠正，房屋局可解除买卖预约合同。

以一套最初售价150万元的单位计算，罚款可能达到7.5万至22.5万元。

这一规定对长期在外地工作、读书或者在横琴、珠海居住的家庭尤其重要。法律容许住户提出“合理解释”，但房屋局目前公布的售价消息并没有列出所有可获接纳的情形。是否能够豁免，不能只凭住户自行判断，最好事前向房屋局取得明确答复并保留证明文件。

经屋同样不能作为收租物业使用。

房屋局现行规定显示，将整个经屋单位出租、改作商业或仓库用途，或者即使不收取租金而把整套单位交给其他人居住，均可能被处以单位最初售价5%至20%的罚款；部分出租的罚款则为最初售价的2%至5%。违例者还须在指定期限内终止有关行为，逾期可能继续加罚。

这意味着业主不能因为暂时搬到横琴、珠海或其他地方居住，便把澳门经屋出租补贴按揭，也不能长期交由没有列入原申请家团的亲友居住。

新城A区经屋的价格确实低于许多家庭购买私人住宅的门槛，但购房前不能只看总价和月供。

买家还要考虑：家庭未来会否长期留在澳门、成员是否可能到外地升学或工作、单位能否适应家庭人口变化，以及不能自由转售和出租后，家庭资产是否仍有足够流动性。

这批经屋适合确定以澳门为长期生活中心、主要目标是稳定自住的家庭。对于希望几年后换房、出租、移居外地或通过楼价上涨累积资产的人来说，经屋所受到的限制，与普通私人住宅有很大差别。

百万元买到的，是一套受公共住房制度保障的住所，同时也是一份需要长期履行的自住承诺。