广州2025年房地产市场在外部不确定性与内需温和复苏的背景下，依托粤港澳大湾区产业链协同与数字经济优势呈现分化发展格局。仲量联行近日发布《广州房地产市场2025年回顾与2026年展望》，梳理了甲级写字楼、物流仓储和酒店三大业态的发展趋势。
甲级办公楼：新兴产业驱动租赁需求
广州企业租户在办公楼市场的决策日趋理性，续租仍占主导。外资企业在成本控制上高度谨慎，中资企业则呈现分化格局，其中新兴产业高成长企业成为主要租赁力量。
仲量联行广州商业地产部负责人江靖丽指出，新兴消费内容产业、出海服务业及战略性新兴产业贡献全年新增租赁面积约40%，成为市场核心驱动力。
供应方面，2025年广州甲级办公楼新增供应约73.9万平方米，高峰供应有效承接企业升级需求。琶洲及广州国际金融城子市场去化显著，但全市甲级写字楼平均空置率仍有所上升，租金水平持续回落。
展望2026年，宏观经济回暖、政策支持以及公募REITs扩容商业不动产，将为办公楼市场复苏提供基础。随着科技浪潮驱动，新兴产业租赁表现活跃，未来琶洲和广州国际金融城子市场预计将有超80万平方米新增供应入市。运营方需从“空间提供者”转向“产业生态服务者”，通过市场化机制优化供需，释放资产价值。
物流仓储：非保税仓储需求结构性释放
华南非保税物流仓储市场在电商、即时零售持续增长下需求稳健。国内电商、即时零售及第三方物流企业为主要租赁主体，跨境电商扩张节奏相对审慎。
2025年华南五市（广州、深圳、东莞、佛山、惠州）非保税高标仓新增约487万平方米，为历史新高，同时推动整体空置率上行，部分子市场压力更明显。租户整体保持理性，平均租金同比下跌超过10%，下半年跌幅进一步扩大。
仲量联行研究部资深董事曾丽指出，华南消费动能和电商生态活跃，新兴消费业态持续释放结构性仓储需求，为市场提供长期韧性。2026年供应仍维持高位，租金调整幅度在不同城市及子市场间可能出现分化。
酒店市场：公募REITs赋能资产价值
2025年前11个月，广州入境旅游持续回暖，高端酒店呈“以价换量”特征，新增中高端及以上客房约1091间，为整体营收增长奠定基础。
展望2026年，仲量联行酒店及旅游地产事业部副总裁杜依认为，入境游及大交通客流增长为酒店需求提供基本盘，但中高端酒店开业小高峰将带来竞争压力。与此同时，基础设施公募REITs试点扩展至酒店领域，为优质酒店资产提供资本运作和退出渠道，增强投资吸引力。
总体来看，广州房地产市场呈现“分化+稳健”特征：甲级办公楼市场由新兴产业驱动租赁需求、供应结构持续优化；非保税物流仓储市场租金面临下行压力但结构性需求韧性强；酒店市场受入境游与资本市场双轮驱动，潜力可期。三大业态在粤港澳大湾区的产业协同下，正逐步形成多中心格局。
慕明 
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